Negli ultimi cinque anni, molte famiglie con disponibilità economiche più contenute hanno lasciato Milano per trasferirsi nei comuni dell’hinterland, dove il costo delle abitazioni è significativamente inferiore. Secondo un’analisi di Abitare Co., specializzata in intermediazione immobiliare per nuove costruzioni, il prezzo medio degli immobili a Milano ha raggiunto nel 2023 i 4.700 euro al metro quadrato per l’usato (+42,4% rispetto al 2019) e i 7.690 euro per il nuovo (+48,1%). Di conseguenza, oltre 15.400 milanesi hanno trasferito la residenza nei comuni limitrofi della provincia, con un incremento del +9,7% rispetto al 2019 (fonte: Istat).
L’analisi ha preso in considerazione 37 comuni dell’hinterland milanese collegati da metropolitana o passante ferroviario. Qui, i prezzi medi delle abitazioni risultano inferiori del 52% per l’usato (2.250 euro/mq) e del 59% per il nuovo (3.150 euro/mq), consentendo alle famiglie di accedere a immobili più spaziosi e moderni, con un’efficienza energetica più elevata. Con un budget di 300mila euro, a Milano si può acquistare un appartamento nuovo di circa 40 mq (da 26 mq in centro a 64 mq in periferia), mentre nell’hinterland si possono ottenere immobili tra gli 81 e i 113 mq (media: 97 mq).
Tra i comuni più convenienti, Abbiategrasso permette di acquistare con 300mila euro abitazioni di 133 mq, seguito da Senago (107 mq), Peschiera Borromeo (105 mq) e Rho (105 mq). In altre località come Assago (73 mq), Sesto San Giovanni (82 mq) e Basiglio (80 mq), i prezzi più alti si riflettono in superfici minori.
“Sono diversi i fattori che spingono la famiglia media a comprare casa nell’hinterland”, afferma Giuseppe Crupi, Ceo di Abitare Co. “tra cui la riduzione del potere d’acquisto, che rende difficile sostenere i costi crescenti in città, la preferenza per i Comuni ben collegati, come quelli con metropolitana e passante ferroviario, e la scarsità di offerta a Milano, dove i prezzi continuano a salire nonostante la domanda.”
Dal 2019 al 2023, i prezzi delle nuove costruzioni nei 37 comuni sono aumentati in media del +27%, con picchi significativi come Trezzano sul Naviglio (+50%), poco sopra la crescita registrata a Milano (+48%). Sul fronte delle compravendite, mentre a Milano si è registrato un calo del -5,3%, l’hinterland ha visto un aumento dell’11,6%, con incrementi rilevanti a Opera (+70,8%), Cusano Milanino (+63,3%) e Vimodrone (+61,7%). Tuttavia, alcuni comuni hanno mostrato un calo, come Pero (-26,8%), penalizzato dalla vicinanza con Cascina Merlata.
Questo fenomeno di trasferimento verso l’hinterland non riguarda solo Milano. Altre città metropolitane mostrano un trend simile: tra il 2019 e il 2023, le compravendite nei comuni vicini a Napoli sono aumentate del +78,3%, seguite da Bologna (+51,2%), Roma (+45,2%) e Torino (+35,1%). Anche in queste città, i costi inferiori della provincia attraggono famiglie con budget più limitati, confermando un cambiamento significativo nel mercato immobiliare delle aree urbane.
“La maggiore opportunità nell’hinterland in termini di prezzi e qualità delle costruzioni, ha avuto un impatto anche sulle compravendite”, spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile dell’ufficio studi di Abitare Co. “Se a Milano dal 2019 al 2023 le transazioni sono calate del 5,3%, i 37 comuni selezionati hanno registrato in 5 anni un incremento di ben l’11,6%, un dato ancora migliore rispetto a tutta la provincia (+4,4%). Tra i comuni analizzati, a crescere maggiormente nel quinquennio sono stati Opera (+70,8%), Cusano Milanino (+63,3%) e Vimodrone (+61,7%), mentre solo 7 hanno il segno negativo, con il calo più vistoso a Pero (-26,8%) complice la vicinanza con Cascina Merlata”.
