Nelle ultime settimane, il mondo del retail di lusso ha registrato una vera scossa: secondo il report Main Streets Across the World di Cushman & Wakefield, New Bond Street a Londra ha scalzato Via Montenapoleone nel ranking delle strade commerciali più costose al mondo. È un cambiamento di rilievo, che segnala come la geografia del lusso stia evolvendo, in risposta a dinamiche di domanda, offerta e strategia dei marchi.
Secondo Cushman & Wakefield, l’affitto medio su New Bond Street è cresciuto del 22% nell’ultimo anno, portandosi a $ 2.231 per piede quadro all’anno, cifra che ha permesso alla via londinese di superare Milano nella classifica globale.
Questa impennata è dovuta a una forte domanda da parte di brand del lusso, ma anche a una scarsità di spazi di pregio, che spinge i retailer a competere ferocemente per le location più iconiche.
Il sorpasso non è solo simbolico: dimostra che Londra continua ad essere un baricentro strategico per i marchi di fascia alta, attratti da una clientela internazionale, da una forte stabilità del mercato immobiliare di fascia alta e da un posizionamento globale solido.
La “caduta” di Montenapoleone
Per Milano, la retrocessione è significativa. Via Montenapoleone, che nel 2024 aveva conquistato la vetta globale con affitti fino a € 20.000 al metro quadro all’anno, ora scivola al secondo posto.
Per anni, la sua esclusività — alimentata da uno spazio estremamente limitato, una domanda elevatissima dai marchi di lusso e una “densità” di boutique iconiche — ha reso la via un simbolo indiscusso del luxury shopping milanese.
Secondo gli analisti, alla base della sua recente performance ci sarebbe una parziale saturazione: la via non può espandersi facilmente, e questo limita la capacità di nuove aperture, contribuendo a una competizione sempre più intensa e a una crescita meno rapida rispetto a vie concorrenti con più spazio.
Ma il lusso milanese non sta fermo: occhio a Corso Vittorio Emanuele
Paradossalmente, se Montenapoleone perde lo scettro, Corso Vittorio Emanuele II a Milano emerge come area sempre più strategica per il retail di qualità. Secondo il report MarketBeat Retail Q3 2025 di Cushman & Wakefield, i canoni “prime” rimangono stabili in città proprio anche su questa via.
Nel report relativo al 2024 di Cushman & Wakefield, la rendita prime di Corso Vittorio Emanuele II era indicata a circa € 6.400 / mq/anno.
Questo dato, unito all’interesse crescente dei brand (anche non esclusivamente super-luxury) per location centrali, lascia intendere che Corso Vittorio Emanuele potrebbe consolidarsi come “nuova frontiera” del commercio milanese di fascia alta: una via che coniuga visibilità, storia e una domanda in evoluzione.
Analisi e implicazioni
- Strategia dei brand: Il sorpasso di Bond Street dimostra che, nel lusso, non basta più “stare dove si è sempre stati”. I marchi cercano spazi con potenziale di crescita, e sono disposti a “spostarsi” o investire fortemente per posizioni che garantiscano ritorno in termini di visibilità e clienti.
- Bilanciamento tra esclusività e accessibilità: Via Montenapoleone resta iconica, ma lo spazio limitato la rende meno flessibile per i nuovi brand o per le espansioni. Al contrario, vie come Corso Vittorio Emanuele offrono un mix interessante: prestige + capienza maggiore.
- Effetti sul tessuto urbano: Se sempre più marchi guardano a vie alternative al Quadrilatero, questo potrebbe modificare l’ecosistema del lusso a Milano: più eventi, nuove formule retail (flagship multi-piano, concept store), maggiore attrattiva anche per turisti meno “ultra-luxury”. In parte, è una dinamica già in corso: come ha raccontato Repubblica, nella zona di Montenapoleone si stanno aprendo negozi esperienziali, ristoranti e concept store.
- Mercato immobiliare: L’interesse verso vie alternative può spingere investitori immobiliari a rivedere il valore delle proprietà su assi centrali emergenti. In Italia, il retail di fascia alta rimane un asset molto appetibile.
- Turismo del lusso: Milano, grazie alla sua tradizione della moda e al richiamo del quadrilatero, continua a essere una meta privilegiata. Ma se parte dell’offerta di lusso si “distribuisce” su più vie, il flusso turistico potrebbe diversificarsi, con benefici anche per aree meno centrali ma strategiche.
Il sorpasso di New Bond Street su Montenapoleone non è solo un cambio di classifica: è un segnale di come il mercato del lusso stia reagendo a nuove dinamiche. Milano non perde il suo fascino, ma deve reinventarsi per mantenere il suo ruolo da protagonista. Corso Vittorio Emanuele II emerge come uno degli assi su cui puntare per il futuro, offrendo un’opportunità unica per brand, investitori e istituzioni milanesi.