“Negli ultimi 18 mesi il mercato immobiliare italiano ha evidenziato segnali di appannamento con una flessione della domanda di acquisto che si è tradotta in una riduzione tendenziale del numero di compravendite di poco inferiore all’8%” – è quanto emerge dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2024 di Nomisma che ha analizzato la congiuntura del comparto e approfondito le performance immobiliari dei 13 principali mercati italiani: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.
A ben guardare, sottolinea Nomisma, i riflessi sull’attività transattiva non nascono da un cambiamento delle intenzioni di acquisto da parte delle famiglie, ma dalla drastica riduzione del loro potere d’acquisto, cui si uniscono le politiche restrittive di erogazione da parte degli istituti di credito, con una contrazione del plafond destinato ai mutui. L’elevato costo del denaro, inoltre, ha fatto sì che la copertura finanziaria delle compravendite sostenute da un mutuo si sia ridotta dal 51,9% del primo trimestre 2022 al 38,6% del primo trimestre del 2024. Nel complesso Nomisma stima in 300.000 il numero di famiglie che nonostante fossero intenzionate ad acquistare casa con mutuo, non siano riuscite a concretizzare il proposito.
Nomisma sottolinea come il calo delle compravendite registrato nel 2023 sia imputabile esclusivamente alla componente di domanda che è uscita dal mercato in quanto dipendente dal credito bancario (-26%), mentre gli acquisti senza mutuo sono continuati a crescere (+4,8%). Nonostante l’ascesa dei valori, l’acquisto di immobili residenziali presenta ancora elementi di interesse per quella fetta di famiglie che dispone di risorse economiche sufficienti per operare senza la necessità del supporto bancario.
Se sul versante delle compravendite il rallentamento è risultato comunque evidente, su quello delle locazioni l’esuberanza continua ad essere il tratto caratterizzante del mercato, soprattutto in relazione ai valori.
I prezzi delle abitazioni in ottimo e buono stato sono infatti cresciuti ancora, facendo segnare nel semestre rispettivamente un aumento del +1,6% e del +1,4%. Si tratta, rimarca Nomisma, di incrementi leggermente superiori a quelli registrati nel primo semestre dello scorso anno e che confermano il trend di ascesa dei prezzi delle abitazioni iniziato nel post pandemia. Nello specifico, i prezzi delle abitazioni nuove si muovono in un range compreso tra il +0,4% semestrale di Torino e il +2,4% di Milano. Il capoluogo meneghino detiene anche il primato della variazione dei prezzi per le abitazioni usate, +2% a fronte di una crescita minima pari a +0,5% di Genova.
Sul mercato della locazione, la crescita della domanda ha fatto sì che nell’ultimo anno non si arrestasse l’ascesa dei canoni (+2,5% semestrale). Il mercato di Torino e di Firenze che, nel complesso hanno sottoperformato rispetto agli altri principali mercati, hanno fatto segnare la maggiore crescita dei canoni (oltre il 3% semestrale). Considerando i canoni medi praticati, sono Milano, Roma e Firenze e a seguire Bologna e Padova ad esprime i valori più elevati compresi tra 780-930 euro/mese per un appartamento con una metratura di circa 80 metri. All’estremo opposto si collocano i mercati di Catania, Palermo, Torino e Bari con canoni medi compresi tra 450-520 euro/mese.
Considerando il trend dei tempi medi necessari per finalizzare un’operazione sul mercato Nomisma rileva come in media siano necessari poco meno di 5 mesi per concludere una compravendita, con il record di Milano che si attesta a 4,2 mesi. Molto più brevi i tempi necessari a stipulare un contratto d’affitto, che si attestano in media intorno agli 1,9 mesi fatta eccezione per Bologna, dove basta poco più di 1 mese.
Dopo il ridimensionamento degli ultimi 18 mesi, si legge nel rapporto, il mercato immobiliare italiano sembra destinato a riprendere una traiettoria ascendente. Nomisma sottolinea però come, almeno inizialmente, il passo sarà tutt’altro che spedito perché la prudenza degli istituti di credito non verrà immediatamente meno.
“Se l’inconsistenza degli adeguamenti salariali a fronte della fiammata inflattiva è un fenomeno acclarato, non altrettanto si può dire con riferimento all’orientamento delle banche nella concessione del credito. Ricondurre ad un’autonoma flessione della domanda il notevole calo delle erogazioni di mutui riflette una visione che trascura la centralità dell’offerta nell’orientamento dei flussi. I budget degli istituti destinati ai mutui sono stati drasticamente tagliati, le campagne commerciali silenziate, la moral suasion a favore di investimenti percepiti come meno rischiosi e in grado di garantire indubbi benefici sistemici fortemente potenziata” – commenta Luca Dondi, Amministratore Delegato di Nomisma.