Nel 2025 il comparto retail è tornato protagonista nel panorama immobiliare europeo, con investimenti che hanno sfiorato i 40 miliardi di euro, segnando un incremento del 26,5% rispetto all’anno precedente. Le previsioni indicano un’ulteriore espansione fino a circa 45 miliardi nel 2026. In questo contesto, l’Italia emerge come il mercato più dinamico: con oltre 3,3 miliardi investiti, registra una crescita del 29% e si conferma la principale asset class del Paese.
Secondo le analisi di Scenari Immobiliari, gli operatori hanno privilegiato immobili di grandi dimensioni o situati in aree urbane centrali, capaci di garantire rendimenti stabili e possibilità di rivalutazione. Parallelamente, si è rafforzato l’interesse per strategie di tipo value-add, orientate alla valorizzazione degli asset.
A livello europeo, la crescita è trainata da Francia, Italia e Spagna, mentre Germania e Regno Unito mostrano una contrazione degli investimenti. Questo andamento evidenzia un riequilibrio geografico legato alla diversa capacità dei mercati di adattarsi ai mutamenti economici e alle nuove abitudini di consumo.
Dopo anni complessi, il settore sembra aver raggiunto una fase più stabile, che favorisce il ritorno della fiducia degli investitori. L’aumento dei volumi, la solidità dei rendimenti e il rinnovato appeal delle principali vie dello shopping testimoniano la capacità del retail di evolversi e rinnovarsi.
Valori e canoni in crescita
Il miglioramento del comparto è sostenuto anche da un contesto macroeconomico più favorevole. Nel 2025, prezzi di vendita e canoni di locazione nei principali Paesi europei sono cresciuti mediamente oltre il 3%, con attese di ulteriore incremento nel 2026. A sostenere questa dinamica contribuiscono la ripresa dei consumi, il ritorno della fiducia delle famiglie e l’aumento dei flussi turistici, che rivitalizzano le aree commerciali urbane.
In Italia, il mercato beneficia inoltre di una maggiore disponibilità di finanziamenti e di un rinnovato interesse verso strutture commerciali extraurbane, come centri commerciali e outlet. Accanto alle operazioni di grandi dimensioni su asset di qualità elevata, si osservano anche interventi più mirati, spesso legati a strategie opportunistiche o di riposizionamento. Rimane elevata anche l’attenzione per le high street, sostenuta in parte da capitali internazionali, mentre si amplia la distribuzione territoriale degli investimenti, che coinvolge sempre più anche destinazioni turistiche consolidate.
Fatturato in calo, ma peso del retail in aumento
Nonostante la vivacità degli investimenti, il fatturato complessivo del mercato immobiliare commerciale italiano nel 2025 si attesta intorno ai 7,8 miliardi di euro, registrando una flessione del 5,5% su base annua. Tuttavia, le operazioni su grandi portafogli e superfici rilevanti – soprattutto nel segmento extraurbano e nella grande distribuzione – riportano il peso del retail vicino al 70% del totale, recuperando terreno rispetto all’anno precedente, pur restando sotto i livelli pre-pandemia.
Sud più dinamico, Nord ancora centrale
Dal punto di vista geografico, le regioni del Sud risultano le più dinamiche nel corso del 2025, mentre il Nord continua a concentrare quasi la metà delle transazioni, soprattutto nell’area nord-occidentale. I valori immobiliari e i canoni mostrano incrementi contenuti ma diffusi, con variazioni leggermente più marcate per i negozi rispetto alle grandi superfici. Nel Nord, in particolare, i piccoli esercizi evidenziano crescite più significative rispetto al resto del Paese.
Un retail sempre più esperienziale
La trasformazione del settore non riguarda solo i numeri, ma anche la qualità dell’offerta. Negli ultimi anni si è ampliato lo spazio dedicato ai servizi, a scapito della vendita tradizionale, con l’obiettivo di offrire esperienze più coinvolgenti e fidelizzare i clienti. In questa direzione si inserisce anche l’introduzione di sistemi di valutazione qualitativa delle vie commerciali, basati su caratteristiche dell’offerta e performance, utili a definire classifiche comparabili.
Le città italiane tra stabilità e cambiamenti
Le principali città italiane mostrano situazioni differenziate. Roma mantiene un tasso di spazi sfitti inferiore al 10%, ma con alcune criticità nelle vie più prestigiose. Milano resta il mercato più solido e organizzato, sebbene influenzato da lavori di riqualificazione e cambi di brand. Venezia presenta un quadro variabile tra aree completamente occupate e altre più discontinue, mentre Firenze continua a beneficiare della forte attrattività turistica, con numerose strade senza spazi disponibili.
Napoli evidenzia una situazione complessivamente stabile, con segnali di miglioramento in alcune aree secondarie. Torino e Bologna mostrano invece andamenti più disomogenei, tra vie in crescita e altre in difficoltà, con margini di sviluppo ancora significativi soprattutto in relazione al turismo