Nel terzo trimestre del 2024 il mercato italiano del commercial real estate registra poco meno di 3 miliardi di euro di investimenti, in crescita del 114% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Da inizio 2024, i volumi di investimento si attestano a 6,45 miliardi di euro*, un valore già molto vicino ai risultati complessivi del 2023 e in crescita del 69% rispetto ai primi nove mesi dello scorso anno.
Le prospettive a fine anno vedono dei volumi di investimento complessivi vicino ai risultati del 2021, periodo precedente al calo provocato dall’avvio delle politiche monetarie restrittive della BCE, in particolare grazie al contributo di operazioni di grande dimensione nel mercato Retail. I recenti tagli dei tassi di interessi della BCE stanno alimentando una riduzione dei tassi EUR IRS che, unitamente alla stabilità dei margini richiesti dai lender, dovrebbero portare a una riduzione complessiva del costo del debito, in grado di dare ulteriore slancio alla ripresa degli investimenti.
“La crescita dei volumi d’investimento nel terzo trimestre del 2024 ha interessato in modo trasversale tutte le principali asset class, nonostante il persistere di un certo attendismo da parte dei capitali core”, afferma Silvia Gandellini, Head of Capital Markets and Head of A&T High Street di CBRE Italy. “Gli investitori continuano a guardare soprattutto a iniziative value-add, pur rimanendo selettivi nella scelta delle location e dei prodotti su cui investire, prestando grande attenzione ai fondamentali del mercato occupier. Sarà necessario più tempo per un ritorno più consistente degli investitori esteri “core”, ma le prospettive rimangono positive grazie alla riduzione del costo del debito e alla stabilizzazione dei rendimenti”.
Il settore Retail è stato il primo per volume d’investimento complessivo nel terzo trimestre 2024, facendo registrare 1,3 miliardi di euro, per un totale di 2,1 miliardi di euro da inizio anno. I volumi di questa asset class sono stati guidati in modo molto significativo da una singola operazione su trophy asset nel quadrilatero del lusso di Milano ad opera di un occupier. L’interesse degli occupier per il mercato high street è rimasto forte, contribuendo negli ultimi anni a mitigare l’impatto dell’aumento dei tassi d’interesse sui repricing in questo settore. Gli investitori istituzionali, invece, continuano a preferire grocery e retail warehouse, in particolare grazie a net-lease-buyer alla ricerca di opportunità a rendimenti competitivi su immobili in sale & leaseback con contratti a lungo termine. Torna l’interesse degli investitori, non più solo opportunistici, per i centri commerciali dominanti all’interno del proprio bacino di utenza, anche per ticket di grande dimensione.
Nel terzo trimestre 2024 Hotels è stata la seconda asset class per volumi d’investimento, con 450 milioni di euro investiti, per un totale di 1,4 miliardi di euro da inizio anno. Il mercato è dominato da operazioni di owner operator, che rappresentano oltre la metà dei volumi complessivi del trimestre. La strategia di investimento più diffusa in questa fase rimane il value-add, guidata appunto dagli owner operator e investitori private equity. La performance dell’industria alberghiera italiana rimane positiva, come testimoniato dalla continua crescita dei valori di Average Daily Rate (ADR), soprattutto nei segmenti upscale e luxury. I valori di occupancy mostrano alcuni segnali di rallentamento a fronte dell’aumento dei prezzi medi dei pernottamenti, un trend osservato soprattutto nelle maggiori città nel corso della passata stagione estiva. Restano ottime le performance dei mercati leisure, che contribuiscono a rafforzare un forte interesse tra gli investitori, e registrano circa il 40% dei volumi.
Risultati positivi anche per il settore Office, che nei soli primi nove mesi dell’anno è riuscito ad eguagliare i volumi d’investimento dell’intero 2023, per un totale di 1,2 miliardi di euro da inizio 2024, di cui circa 370 milioni registrati nel terzo trimestre. Gli investitori continuano ad essere focalizzati sul value-add, rimanendo fortemente selettivi sui mercati prime, dove le performance dei mercati occupier si confermano molto solide. La raccolta di fondi per gli investimenti core è in ripresa, ma permane ancora un certo attendismo, che potrebbe attenuarsi con nuove riduzioni del costo del debito e la stabilizzazione dei rendimenti, anche se nel trimestre abbiamo registrato operazioni core plus da parte di capitale domestico. Le compressioni dei rendimenti richiederanno tempo, ma con un outlook di stabilità per i mercati prime a fine anno. Nei mercati secondari, invece, si osserva un persistente bid-ask spread, in particolare sul prodotto value-add, a causa di alcuni segnali di debolezza provenienti da un mercato occupier sempre più attento alla qualità del prodotto e della location.
I volumi d’investimento nel mercato Industrial & Logistics salgono a quota 1,1 miliardi di euro da inizio anno, di cui circa 640 milioni registrati nel solo terzo trimestre. Nonostante il significativo impatto di un’operazione core sui volumi d’investimento di questo trimestre, gli investitori istituzionali attivi sul mercato italiano continuano a guardare soprattutto a opportunità value-add o con ottimi margini di reversion sui canoni di locazione. L’interesse degli investitori si concentra soprattutto sui mercati occupier primari, ma si mantiene un buon interesse anche nei mercati secondari, sebbene con una certa cautela dovuta al rallentamento delle prospettive di crescita dei canoni di locazione.
Nel settore Living i volumi d’investimento restano limitati a causa del divario persistente tra le aspettative di prezzo degli investitori core e le richieste nel mercato degli studentati, unita alla scarsità di prodotti nel segmento Build-to-Rent. Nel trimestre, i volumi d’investimento dell’intera asset class sono stati pari a 90 milioni di euro, quasi esclusivamente concentrati nel segmento degli studentati. Gli investitori internazionali mostrano interesse per questo settore, soprattutto per le maggiori città universitarie, mentre gli investitori domestici guardano con favore anche a mercati più locali. Negli ultimi anni i tassi di occupancy delle strutture Purpose-Built Student Accommodation (PBSA) sono riusciti a infondere una grande fiducia negli investitori, grazie a risultati anche al di sopra delle aspettative iniziali dei business plan. Nel mercato del Build-to-Sell la crescita dei capital value continua a sostenere le attività di sviluppo, sia a Milano, dove attualmente si osserva un rallentamento delle costruzioni a causa della necessità di chiarimenti sugli iter autorizzativi, che a Roma, sempre più attenzionata dagli investitori.
I volumi d’investimento nel settore Alternative continuano a risentire del rallentamento della pipeline provocato dall’aumento dei costi operativi nel settore Healthcare e dall’aumento dei costi di costruzione registrato nel post-pandemia. Nel terzo trimestre del 2024, complessivamente sono stati investiti meno di 100 milioni di euro, per un totale di circa 200 milioni da inizio anno. Rimane comunque positivo l’interesse degli investitori per l’Operational Real Estate, in particolare nel settore delle infrastrutture e in quello delle strutture sanitarie, non più solo limitatamente agli investimenti in RSA, come testimonia una significativa pipeline di investimenti nel segmento Acute Care. Infine, per quanto riguarda il segmento dei Data Centre, la crescita dei volumi d’investimento rimane arginata dalla mancanza di prodotto stabilizzato, ma l’attività di compravendita di terreni da destinare allo sviluppo di nuovi centri rimane molto intensa, attestando un forte interesse per il mercato italiano da parte degli operatori del settore.