Milano attira oltre un terzo degli investimenti immobiliari in Italia e si distingue per una spiccata apertura ai capitali esteri, con una media del 55% nell’ultimo decennio – un dato significativamente superiore alla media europea del 46%.
Il settore Uffici continua a dominare il panorama immobiliare milanese, sostenuto da un tessuto economico fortemente orientato ai servizi. I fondamentali lato occupier rimangono solidi, con un take-up stabile (173.000 mq nel primo semestre 2024) e un tasso di vacancy contenuto (9% totale, solo 3% per gli immobili di grado A). Milano si distingue positivamente nel confronto internazionale, soprattutto rispetto alle città statunitensi, per l’alto tasso di ritorno in ufficio (85%) e l’efficienza dei trasporti pubblici, in una città di dimensioni più contenute rispetto ad altre realtà, che favoriscono tempi di commuting ridotti e una maggiore propensione alla socialità.
Nella macroarea allargata, fuori dai confini comunali, lo sviluppo del settore produttivo guida la domanda nel settore Industrial & Logistics, con un crescente interesse per l’urban logistics. La notorietà internazionale di Milano in qualità di capitale della moda e del lusso favorisce inoltre il settore Retail, che si posiziona in primo piano con un’importante transazione High street nel Q3 2024.
Un settore emergente di particolare interesse è quello degli alloggi per studenti (PBSA – Purpose-Built Student Accommodation). Negli ultimi cinque anni sono stati investiti circa 400 milioni di euro in questo segmento, compresi asset di altre destinazioni d’uso da riconvertire. Le iniziative in pipeline prevedono l’aggiunta di oltre 10.000 posti letto entro il 2027, portando il provision rate dal 6% al 10%, anche se ancora insufficiente a soddisfare pienamente la domanda.
“I dati più aggiornati, disponibili fino alla prima metà del 2024, restituiscono il quadro di un mercato ancora raffreddato dall’instabilità geo-politica mondiale e dagli elevati tassi di interesse”, continuano da Assolombarda. “A Milano, inoltre, pesano le incertezze normative e procedurali che, da un anno a questa parte, si sono tradotte in un rallentamento nella presentazione di nuove pratiche edilizie e in un congelamento di potenziali operazioni immobiliari”.
La piazza di Milano è centrale nel quadro nazionale ma è rilevante anche l’apertura ai capitali esteri, tanto che nell’ultimo decennio la componente cross border ha rappresentato in media il 55% del totale degli investimenti in città. Una delle quote più elevate nel confronto europeo: poco sopra c’è Amsterdam (58%), poi Londra (65%) e Barcellona (70%), viceversa, sotto si trovano Berlino (50%), Parigi e Monaco (37% entrambe), spiegano gli autori del report.
“Nonostante i diversi punti di forza e i solidi fondamentali del mercato permangono alcune sfide per Milano”, sottolinea Francesca Fantuzzi head of Research Italy Jll. “Dal punto di vista Capital Markets il recente ciclo di riduzione dei tassi potrà contribuire ad incoraggiare il ritorno degli investimenti immobiliari anche se le aspettative su un minore costo del debito futuro potrebbero ritardare alcune operazioni. Inoltre le incertezze normative e procedurali emerse nell’ultimo anno stanno impattando sugli investimenti e sulla pipeline Residenziale con un aumento della competizione con altre città italiane come Roma Bologna e Firenze”.