L’Italia si conferma oggi come la destinazione europea più appetibile per investitori e operatori internazionali nel comparto dell’hôtellerie di lusso. È quanto emerge da una recente analisi Deloitte, basata su oltre 900 interviste a protagonisti del settore hospitality, condotte sia in Italia sia all’estero. Nel confronto con gli altri Paesi europei, l’interesse per mercati alternativi appare limitato e privo di reali competitor di pari livello.
A determinare questo primato concorre un mix difficilmente replicabile di elementi strutturali. Come sottolinea Benedetto Puglisi, director Real Estate & Hospitality di Deloitte, il vantaggio competitivo italiano poggia su un patrimonio culturale, paesaggistico ed enogastronomico unico, unito a una reputazione internazionale consolidata nel segmento dell’eccellenza. Secondo lo studio, sei operatori su dieci indicano l’Italia come principale hub europeo per lo sviluppo di hotel di lusso nei prossimi tre anni. Le strategie di investimento si concentrano soprattutto sulla riqualificazione di strutture esistenti e sulla riconversione di edifici storici, un processo che richiede particolare attenzione alla qualità del prodotto e alla scelta della location.
Le prospettive di investimento restano solide: il 70% del campione dichiara l’intenzione di allocare capitali nel mercato italiano nel triennio a venire, mentre solo una quota residuale esclude del tutto questa possibilità. A sostenere l’interesse sono soprattutto le attese di rendimento. Oltre la metà degli operatori prevede una crescita annua dei ricavi compresa tra il 6% e il 10% per il segmento luxury, mentre un ulteriore quarto stima incrementi superiori al 10%, segnalando un clima di forte ottimismo.
Il settore alberghiero di fascia alta si conferma così tra le asset class immobiliari più redditizie. Quasi il 50% degli intervistati stima un tasso interno di rendimento tra il 16% e il 20% in caso di completo riposizionamento dell’immobile, mentre un altro 21% si attende ritorni tra l’11% e il 15%. Più contenute le aspettative di un quarto del campione, che prevede rendimenti tra il 5% e il 10%, a fronte di una minoranza che ipotizza performance superiori al 20%.
La complessità maggiore resta individuare il giusto equilibrio tra posizione e caratteristiche dell’asset. Per questo motivo, molti operatori si dichiarano disposti a rivedere al ribasso le dimensioni minime delle strutture: per il 44% degli operatori l’intervallo ideale è tra 31 e 50 camere, mentre tra gli investitori prevale una preferenza per hotel di dimensioni leggermente superiori, tra 51 e 70 camere. Una parte rilevante guarda anche a strutture fino a 100 camere.
Sul fronte dei capitali, oltre la metà degli investitori prevede di impegnare più di 100 milioni di euro nei prossimi tre anni, con oltre un quinto disposto a superare i 200 milioni. Questa ampia disponibilità finanziaria è considerata essenziale per sostenere operazioni di riposizionamento coerenti con il segmento luxury, ma si scontra spesso con la riluttanza delle famiglie proprietarie a cedere gli immobili o ad aprire a partnership con investitori istituzionali.
In termini geografici, le grandi città d’arte e business – Milano, Roma, Venezia e Firenze – restano al vertice delle preferenze. Seguono le destinazioni balneari e lacustri storicamente associate al lusso, come Costa Smeralda, Costiera Amalfitana, Portofino e Lago di Como, che continuano ad attrarre domanda internazionale nonostante una forte stagionalità. Cresce anche l’interesse per alcune località montane di pregio tra Alpi e Dolomiti, mentre le città secondarie rimangono marginali, pur iniziando a essere esplorate come alternative ai mercati più maturi.
Guardando al posizionamento di prodotto, il 41% degli investitori indica il segmento luxury – dal top luxury al premium e all’entry level – come il più promettente nel prossimo triennio, mentre il 27% punta sull’upper upscale. Nel complesso, quasi sette operatori su dieci prevedono di concentrare la propria strategia su strutture di fascia alta, rafforzando ulteriormente il ruolo dell’Italia come epicentro europeo dell’hospitality di lusso.