Nel 2024 si registra un’inversione di tendenza nel mercato alberghiero italiano: dopo un 2023 dominato da acquirenti nazionali, sono tornati protagonisti gli investitori internazionali. Dei circa 70 deal conclusi nel corso dell’anno – in prevalenza operazioni su singoli asset – per un valore complessivo superiore ai 2,1 miliardi di euro, il 53% ha visto coinvolti soggetti esteri.
I dati sono stati diffusi a Milano durante l’Hospitality Forum 2025, evento promosso da Castello Sgr in collaborazione con Scenari Immobiliari. L’analisi della provenienza dei capitali evidenzia una presenza eterogenea: il 27% degli investitori proviene dall’Europa, il 22% da Paesi dell’area MENA (Medio Oriente e Nord Africa), il 4% dal Nord America, mentre il 47% è di origine italiana.
Secondo Giampiero Schiavo, CEO di Castello Sgr, il profilo degli investitori è profondamente cambiato rispetto al periodo pre-pandemico. In passato l’interesse era rivolto soprattutto agli uffici e prevalevano i cosiddetti “core investor”, focalizzati su ritorni a lungo termine e più contenuti. Oggi invece il mercato è dominato da soggetti con un approccio più dinamico e speculativo, orientati verso operazioni a breve termine con rendimenti più elevati. Un altro cambiamento significativo riguarda l’attenzione: non è più il cap rate il fattore determinante, ma piuttosto la gestione dell’asset stesso – con l’asset management che diventa il vero motore di creazione del valore.
Schiavo ha sottolineato inoltre come, eccezion fatta per il 2023, l’hospitality in Italia sia stato storicamente terreno fertile per investitori stranieri, grazie alla loro maggiore disponibilità finanziaria e propensione al rischio. Nel primo trimestre del 2025, il comparto alberghiero ha rappresentato il 25% del totale delle transazioni immobiliari in Italia, rispetto al 21% nel 2024.
Infine, sul fronte patrimoniale, il valore complessivo del real estate ricettivo italiano ha superato i 160 miliardi di euro nel 2024, segnando una crescita dell’11%. Di questi, 133 miliardi fanno riferimento al comparto alberghiero (oltre l’80%), mentre 29 miliardi sono legati alle strutture extra-alberghiere. I fondi immobiliari attivi in questo ambito sono 79 in totale, di cui solo il 12% italiani, e hanno incrementato il numero di asset in portafoglio da 144 nel 2023 a 191 nel 2024.
